Wojewoda Opolski wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla budowy odcinka drogi ekspresowej S11 od Gotartowa do początku obwodnicy Olesna. Można o tym przeczytać tutaj.

Odcinek ma około 10,5 km długości. Będzie przebiegał przez teren gmin Kluczbork i Lasowice Wielkie. Decyzja zatwierdza przebieg drogi, podziały nieruchomości oraz wykaz działek przeznaczonych pod inwestycję.

Dla właścicieli nieruchomości oznacza to rozpoczęcie najważniejszego etapu postępowania. Kolejne działania będą dotyczyły wydania gruntów, ustalenia wartości przejętego majątku oraz wypłaty odszkodowań.

Pełną treść decyzji ZRID z 26 czerwca 2026 r., wraz z wykazem działek, można pobrać ze strony Opolskiego Urzędu Wojewódzkiego.

Decyzja ZRID dla odcinka S11 Gotartów – początek obwodnicy Olesna

Decyzja ZRID obejmuje również wywłaszczenie

Wbrew powszechnemu przekonaniu, właściciele nie otrzymają odrębnej decyzji wywłaszczeniowej. Skutek wywłaszczeniowy wynika bezpośrednio z decyzji ZRID.

Decyzja zatwierdza podziały nieruchomości i określa części działek, które znajdą się w pasie drogowym. Po uzyskaniu przez nią ostateczności grunty przeznaczone pod drogę krajową staną się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa.

Odrębna decyzja zostanie natomiast wydana w sprawie wysokości należnego odszkodowania.

Rygor natychmiastowej wykonalności

Decyzji dotyczącej odcinka Gotartów–początek obwodnicy Olesna nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Wojewoda wskazał wprost, że decyzja:

  • zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości oraz opróżnienia lokali i innych pomieszczeń,
  • pozwala zarządcy drogi faktycznie objąć nieruchomości w posiadanie,
  • pozwala rozpocząć roboty budowlane.

Rygor oznacza, że GDDKiA nie musi czekać z przejęciem terenu i rozpoczęciem prac do czasu ostatecznego zakończenia postępowania dotyczącego ZRID.

Może więc dojść do sytuacji, w której GDDKiA obejmie nieruchomość w posiadanie i przystąpi prac już teraz, prze wypłatą jakiegokolwiek odszkodowania.

Jak rozpoczyna się postępowanie odszkodowawcze?

Postępowanie w sprawie odszkodowania wszczyna Wojewoda Opolski z urzędu. Właściciel nie musi składać osobnego wniosku o jego rozpoczęcie.

W pierwszej kolejności organ ustali osoby uprawnione do otrzymania pieniędzy. Znaczenie będzie miał stan prawny nieruchomości, treść księgi wieczystej, ewidencja gruntów oraz dokumenty potwierdzające własność lub inne prawa rzeczowe.

Problemy mogą pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy:

  • w księdze wieczystej nadal figurują osoby zmarłe,
  • nie przeprowadzono postępowania spadkowego,
  • nieruchomość ma kilku współwłaścicieli,
  • wpisy w księdze wieczystej są nieaktualne,
  • na nieruchomości ustanowiono hipotekę albo inne ograniczone prawo rzeczowe.

Nieuregulowany stan prawny nie powoduje utraty odszkodowania. Może jednak znacznie opóźnić jego wypłatę albo doprowadzić do złożenia należnej kwoty do depozytu sądowego.

Kto ustala wysokość odszkodowania?

Wysokość odszkodowania ustala Wojewoda Opolski w odrębnej decyzji administracyjnej. Podstawą rozstrzygnięcia będzie operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca powinien uwzględnić nie tylko powierzchnię gruntu. Znaczenie mogą mieć również:

  • przeznaczenie nieruchomości,
  • klasa bonitacyjna gruntu rolnego,
  • lokalizacja i dostęp do drogi,
  • kształt działki,
  • uzbrojenie terenu,
  • zabudowania i budowle,
  • ogrodzenia,
  • drzewa, krzewy i inne nasadzenia,
  • urządzenia znajdujące się na nieruchomości,
  • sposób faktycznego korzystania z terenu.

Operat jest dowodem w sprawie administracyjnej, co do którego można się wypowiedzieć i zakwestionować jego prawidłowość. Strona ma prawo zapoznać się z jego treścią, zgłosić uwagi oraz wskazać błędy wpływające na wycenę, a także przedstawić prywatny operat sporządzony przez rzeczoznawcę, który pozbawiony jest błędów i może stanowić podstawę dla określenia wysokości należnego odszkodowania.

Na jaki dzień ustala się wartość nieruchomości?

Odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości istniejącego w dniu wydania decyzji ZRID przez organ pierwszej instancji. W tej sprawie chodzi o stan z 26 czerwca 2026 r.

Oznacza to, że rzeczoznawca powinien uwzględnić budynki, nasadzenia i inne składniki istniejące w dniu wydania ZRID. Późniejsze inwestycje albo sztuczne zwiększanie wartości nieruchomości nie podwyższą odszkodowania.

Jednocześnie wycena powinna opierać się na aktualnych cenach rynkowych obowiązujących w chwili ustalania odszkodowania.

Zasada korzyści

Przy wycenie nieruchomości przejmowanej pod drogę obowiązuje tak zwana zasada korzyści.

Rzeczoznawca powinien ustalić wartość nieruchomości według jej dotychczasowego przeznaczenia. Musi również ocenić, czy przeznaczenie drogowe prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości.

Właściciel powinien otrzymać odszkodowanie uwzględniające korzystniejszą z tych wartości.

Nie oznacza to jednak, że każda działka rolna zostanie automatycznie wyceniona jak typowa działka budowlana. Metoda wyceny zależy od rodzaju nieruchomości, jej położenia, przeznaczenia oraz dostępnych danych o transakcjach porównawczych.

Właśnie na tym etapie warto szczegółowo sprawdzić operat. Błędny dobór nieruchomości porównawczych, nieuwzględnienie składników majątku albo niewłaściwa ocena przeznaczenia mogą istotnie obniżyć wysokość odszkodowania.

Czy można zakwestionować wycenę?

Po otrzymaniu decyzji odszkodowawczej przysługuje odwołanie. Termin wynosi co do zasady 14 dni od doręczenia decyzji (odbioru przesyłki poleconej od listonosza lub w placówce pocztowej).

Odwołanie powinno odnosić się do konkretnych uchybień. Samo stwierdzenie, że właściciel oczekiwał wyższej kwoty, zwykle nie wystarczy.

Znaczenie mogą mieć w szczególności:

  • błędnie przyjęta powierzchnia,
  • pominięcie budynku, budowli albo nasadzeń,
  • niewłaściwe ustalenie przeznaczenia nieruchomości,
  • źle dobrane nieruchomości porównawcze,
  • nieuwzględnienie cech zwiększających wartość,
  • błędy rachunkowe,
  • brak zastosowania zasady korzyści,
  • pominięcie dodatkowej bonifikaty.

Dodatkowe 5% za szybkie wydanie nieruchomości

Przepisy przewidują zwiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego.

Potocznie określa się to mianem bonifikaty. W rzeczywistości jest to dodatkowa kwota doliczana do odszkodowania za terminowe wydanie nieruchomości.

W przypadku decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności nieruchomość należy wydać niezwłocznie, jednak nie później niż w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu takiej decyzji.

Wojewoda, oprócz publicznego ogłoszenia informacji o decyzji, powinien wysłać zawiadomienia dotychczasowym właścicielom i użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków. Termin trzeba więc obliczyć indywidualnie na podstawie daty skutecznego doręczenia konkretnego zawiadomienia.

Nie mniej jednak warto pamiętać, że decyzję dotyczącą odcinka S11 Gotartów – początek obwodnicy Olesna ogłoszono 29 czerwca 2026 r. Dla bezpieczeństwa właściciele zainteresowani uzyskaniem dodatkowych 5% odszkodowania powinni złożyć oświadczenie o wydaniu nieruchomości możliwie szybko, najlepiej nie później niż do 29 lipca 2026 r. W indywidualnej sprawie termin może upływać później, jeżeli zawiadomienie zostało skutecznie doręczone właścicielowi po 29 czerwca.

Nie warto czekać na decyzję odszkodowawczą ani na rozpoczęcie prac budowlanych. Do tego czasu termin na uzyskanie dodatkowych 5% może już upłynąć.

Co oznacza dobrowolne wydanie nieruchomości?

Sama deklaracja, że właściciel jest gotowy przekazać nieruchomość, nie wystarczy. Nie wystarczy również zaprzestanie korzystania z gruntu albo jego faktyczne porzucenie.

Wydanie powinno umożliwić GDDKiA rzeczywiste objęcie nieruchomości w posiadanie. Właściciel powinien jednocześnie zadbać o jednoznaczne udokumentowanie daty wykonania tego obowiązku.

W przypadku niezabudowanej nieruchomości należy złożyć do GDDKiA podpisane oświadczenie o jej wydaniu. Dokument powinien wskazywać co najmniej właściciela, numer działki, obręb ewidencyjny, decyzję ZRID oraz jednoznaczną datę przekazania gruntu.

GDDKiA publikuje wzory oświadczeń na swojej stronie:

Dodatkowe 5% odszkodowania i wzory oświadczeń o wydaniu nieruchomości

Wydanie nieruchomości w praktyce

Oświadczenie powinno odpowiadać rzeczywistemu stanowi. Właściciel musi umożliwić zarządcy drogi przejęcie działki i korzystanie z niej na potrzeby inwestycji.

W zależności od charakteru nieruchomości może to wymagać:

  • usunięcia ruchomości i własnego sprzętu,
  • zakończenia dalszego użytkowania gruntu,
  • zapewnienia dostępu do nieruchomości,
  • otwarcia bramy albo przekazania kluczy,
  • opróżnienia budynków i pomieszczeń,
  • przekazania dokumentacji lub urządzeń związanych z nieruchomością,
  • podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Przy nieruchomościach zabudowanych należy uzgodnić termin przekazania z właściwym oddziałem GDDKiA. Budynki, lokale i inne pomieszczenia trzeba opróżnić. Samo przesłanie pisma bez faktycznego umożliwienia przejęcia nieruchomości może prowadzić do zakwestionowania prawa do dodatkowych 5%.

Najbezpieczniej zachować potwierdzenie doręczenia oświadczenia oraz podpisany protokół. Dokumenty te mogą później stanowić dowód w postępowaniu odszkodowawczym.

Nie należy czekać na wezwanie do podpisania protokołu

Właściciel zainteresowany dodatkowym 5% powinien samodzielnie skontaktować się z GDDKiA i ustalić sposób przekazania nieruchomości. Z mojego doświadczenia wynika, że GDDKiA oraz inni inwestorzy celowo czekają z rozpoczęciem robót i faktycznym przejęciem nieruchomości, aż upłynie termin pozwalający właścicielowi na uzyskanie dodatkowej bonifikaty.

Bierne oczekiwanie na telefon, wizytę wykonawcy albo rozpoczęcie robót może doprowadzić do nieuzyskania dodatkowej bonifikaty przy ustalania wartości odszkodowania.

Dodatkowe 10 000 zł w przypadku zamieszkiwania w przejmowanym budynku

Zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej odszkodowanie powiększa się o 10 000 zł, jeżeli decyzja ZRID obejmuje nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny.

Dodatkowa kwota przysługuje dotychczasowemu właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu, który zamieszkiwał w przejmowanym budynku lub lokalu. Sam fakt, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny, nie jest więc wystarczający, jeżeli właściciel faktycznie w nim nie mieszkał.

Kwota 10 000 zł jest doliczana w odniesieniu do nieruchomości, a nie osobno dla każdego mieszkańca lub współwłaściciela. Stanowi ona odrębne zwiększenie odszkodowania i może zostać przyznana niezależnie od dodatkowych 5% za terminowe wydanie nieruchomości.

Zaliczka w wysokości 70% odszkodowania

Ponieważ decyzji ZRID dla odcinka Gotartów–początek obwodnicy Olesna nadano rygor natychmiastowej wykonalności, osoba uprawniona może wnioskować o wypłatę zaliczki.

Możliwość uzyskania zaliczki wynika z art. 12 ust. 5a specustawy drogowej. Przepis ten ma zastosowanie, gdy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, a organ pierwszej instancji wydał już decyzję ustalającą wysokość odszkodowania.

Na wniosek osoby uprawnionej wypłaca się jednorazowo zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w tej decyzji. Wypłata powinna nastąpić w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Zaliczki nie można więc otrzymać przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Nie trzeba jednak czekać, aż decyzja ta stanie się ostateczna.

Skorzystanie z zaliczki nie pozbawia właściciela prawa do złożenia odwołania od decyzji odszkodowawczej. Może on otrzymać 70% kwoty ustalonej przez Wojewodę Opolskiego, a jednocześnie nadal kwestionować wysokość przyznanego odszkodowania. Pozostała część zostanie rozliczona po ostatecznym zakończeniu postępowania.

Należy wspomnieć jednak, że art. 12 ust. 5b przewiduje obowiązek zwrotu zwaloryzowanej zaliczki, jeżeli ZRID zostanie później zmieniona lub uchylona w sposób powodujący utratę prawa do odszkodowania.

Co z pozostałą częścią działki?

ZRID może objąć tylko część nieruchomości. Pozostały fragment nadal będzie należał do dotychczasowego właściciela.

Czasem jednak tak zwana resztówka ma niewielką powierzchnię, nietypowy kształt, utrudniony dostęp albo nie nadaje się do dalszego wykorzystania na dotychczasowe cele.

W takiej sytuacji właściciel może żądać, aby GDDKiA wykupiła również pozostałą część nieruchomości. Nie następuje to automatycznie. Trzeba wystąpić z odrębnym wnioskiem i wykazać, że dalsze prawidłowe korzystanie z pozostałej części nie jest możliwe.

Spór o obowiązek wykupu pozostałej części nieruchomości nie jest związany z postępowaniem odszkodowawczym, ma charakter cywilny i może ostatecznie trafić do sądu powszechnego.

Jak adwokat może pomóc właścicielowi nieruchomości?

Pomoc prawna może rozpocząć się już od sprawdzenia, czy konkretna nieruchomość została objęta decyzją ZRID oraz jaka jej część zostanie przejęta.

Dalsze czynności mogą obejmować:

  • analizę decyzji ZRID i zatwierdzonych podziałów,
  • ustalenie terminów wydania nieruchomości,
  • przygotowanie oświadczenia o dobrowolnym wydaniu,
  • kontakt z GDDKiA i udział w przekazaniu nieruchomości,
  • zabezpieczenie dowodów potrzebnych do uzyskania dodatkowych 5%,
  • analizę operatu szacunkowego,
  • przygotowanie zastrzeżeń do wyceny,
  • reprezentację w postępowaniu odszkodowawczym,
  • przygotowanie odwołania od decyzji,
  • wystąpienie o zaliczkę w wysokości 70%,
  • ocenę zasadności żądania wykupu resztówki.

W sprawach dotyczących S11 znaczenie ma szybkie działanie. Część terminów zaczyna biec od doręczenia zawiadomienia o decyzji ZRID, a nie od wydania decyzji odszkodowawczej.

Adwokat Kluczbork. Odszkodowania za nieruchomości przejęte pod S11

Kancelaria Adwokacka adw. Piotra Krupińskiego w Kluczborku pomaga właścicielom nieruchomości objętych inwestycją S11 na odcinku Gotartów–początek obwodnicy Olesna.

Pomoc może obejmować prawidłowe i terminowe wydanie nieruchomości, analizę operatu szacunkowego, udział w postępowaniu odszkodowawczym, przygotowanie zastrzeżeń do wyceny oraz odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie.

W niektórych sprawach konieczne jest również wcześniejsze uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, w których w księdze wieczystej nadal ujawnione są osoby zmarłe, nie przeprowadzono postępowania spadkowego, nieruchomość ma wielu współwłaścicieli albo dane w księdze wieczystej i ewidencji gruntów są nieaktualne.

Działalność kancelarii może wówczas obejmować między innymi:

  • ustalenie kręgu spadkobierców,
  • przeprowadzenie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku,
  • uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia,
  • przeprowadzenie działu spadku lub zniesienia współwłasności,
  • przygotowanie wniosku o wpis prawidłowych właścicieli do księgi wieczystej,
  • ustalenie osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania,
  • wyjaśnienie rozbieżności między księgą wieczystą a ewidencją gruntów.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości nie powoduje utraty odszkodowania, ale może znacznie opóźnić jego wypłatę. W określonych sytuacjach środki mogą zostać przekazane do depozytu do czasu ustalenia osób uprawnionych.

Honorarium adwokackie za pomoc w sprawie odszkodowania za wywłaszczenie

Wysokość honorarium zależy od zakresu pomocy prawnej, stanu prawnego nieruchomości, liczby właścicieli, objętości dokumentacji oraz etapu postępowania. Innego nakładu pracy wymaga jednorazowa analiza decyzji ZRID, a innego pełna reprezentacja w postępowaniu odszkodowawczym połączona z kwestionowaniem operatu szacunkowego.

Zasadnicza część wynagrodzenia jest ustalana na podstawie liczby godzin potrzebnych do wykonania powierzonych czynności oraz stawki godzinowej wskazanej w cenniku Kancelarii.

Przykładowy nakład pracy może wynosić:

  • analiza decyzji ZRID, map i oznaczenia nieruchomości oraz ustalenie najważniejszych terminów: około 2–4 godzin,
  • przygotowanie oświadczenia o wydaniu nieruchomości oraz pomoc w kontakcie z GDDKiA: około 2–5 godzin,
  • analiza operatu szacunkowego i przygotowanie uwag do wyceny: około 4–8 godzin,
  • przygotowanie odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie: około 6–10 godzin,
  • podstawowe czynności związane z uporządkowaniem stanu prawnego nieruchomości: najczęściej około 5–10 godzin.

Podane wartości mają charakter orientacyjny. Przy sprawach obejmujących wielu spadkobierców, kilka postępowań spadkowych, skomplikowany stan księgi wieczystej, rozbieżności powierzchni albo rozbudowaną wycenę nakład pracy może być większy.

Możliwe jest również zastosowania wynagrodzenia mieszanego. Model ten zakłada, że część honorarium jest płatna za faktycznie wykonaną pracę według stawki godzinowej, natomiast dodatkowa część wynagrodzenia jest należna po uzyskaniu odszkodowania i stanowi uzgodniony procent otrzymanej kwoty albo zwiększenia odszkodowania wypracowanego w toku postępowania.

Wynagrodzenie zależne od wyniku stanowi dodatkowy element honorarium i nie zastępuje w całości wynagrodzenia za pracę adwokata.

Dokładny zakres pomocy, przewidywany nakład pracy, sposób rozliczenia oraz wysokość ewentualnego wynagrodzenia dodatkowego są ustalane z klientem podczas pierwszego spotkania, po zapoznaniu się z dokumentami i sytuacją konkretnej nieruchomości.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda nieruchomość oraz każde postępowanie odszkodowawcze wymagają indywidualnej oceny.

adw. Piotr Krupiński